Đặc biệt, khu vực CBD (Central Business District) của Tp. Hồ Chí Minh mới – nơi hội tụ hạ tầng giao thông, dòng vốn đầu tư quốc tế và cộng đồng chuyên gia nước ngoài – đang chứng kiến mức giá thuê duy trì mặt bằng cao, thậm chí có xu hướng tăng bất chấp bối cảnh nhiều phân khúc khác chững lại.
Cầu thuê bền vững từ cộng đồng chuyên gia quốc tế
Theo thống kê của các đơn vị tư vấn quốc tế, Việt Nam hiện có hàng chục nghìn chuyên gia nước ngoài làm việc trong các lĩnh vực công nghiệp nặng, logistics, công nghệ cao và dịch vụ cảng biển. Riêng tại các đô thị cảng phía Nam, lực lượng này chiếm tới 60–70% tổng số chuyên gia nước ngoài, tập trung chủ yếu ở các cụm khu công nghiệp và cảng biển chiến lược.
Đặc thù của nhóm khách thuê này là yêu cầu khắt khe về chất lượng sống: căn hộ cao cấp, đảm bảo an ninh, hệ thống tiện ích toàn diện, cùng một cộng đồng văn minh. Đặc biệt, họ có xu hướng tìm kiếm môi trường sống nơi vừa dễ dàng kết nối với đồng nghiệp quốc tế, vừa thuận lợi gắn kết trong các cộng đồng đồng hương – điển hình như chuyên gia Hàn Quốc, Trung Quốc – để đáp ứng thói quen sinh hoạt, văn hóa và giao lưu xã hội. Chính vì vậy, các dự án căn hộ chuyên gia tại khu vực CBD của đô thị cảng luôn trong tình trạng “cháy hàng” khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu.
Nhiều nhà đầu tư quan tâm tìm hiểu căn hộ chuẩn chuyên gia gần Cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải
Một chuyên gia từ đơn vị tư vấn Savills nhận định: “Thị trường căn hộ chuyên gia tại các đô thị cảng của Việt Nam có đặc tính giống với Thượng Hải, Busan hay Singapore giai đoạn phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Nhu cầu thuê không chỉ đến từ yếu tố sinh hoạt mà còn gắn chặt với sự dịch chuyển dòng vốn và mở rộng mạng lưới logistics toàn cầu.”
Giá thuê ổn định, biên lợi nhuận hấp dẫn
Khảo sát thị trường cho thấy, giá thuê căn hộ chuyên gia tại khu CBD đô thị cảng chiến lược đang dao động từ 9 – 15 USD/m²/tháng, tuỳ thuộc vào vị trí, chất lượng dự án và dịch vụ quản lý vận hành. Mức này cao hơn từ 20 – 30% so với mặt bằng giá thuê tại các khu vực lân cận.
Với nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu thuê ngày càng gia tăng, phân khúc căn hộ chuyên gia tại khu vực CBD đô thị cảng luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, dao động khoảng 85 – 95%. Nhờ đó, chủ sở hữu có thể đạt tỷ suất sinh lời cho thuê ròng (net yield) ổn định từ 7 – 9%/năm – một con số rất cạnh tranh trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư tài chính khác biến động.
Theo Batdongsan.com.vn, 7,6% là mức lợi nhuận cho thuê căn hộ tại một dự án ở Phú Mỹ
Đặc biệt, các hợp đồng thuê thường kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm, mang lại tính ổn định cao và hạn chế rủi ro trống căn hộ so với phân khúc căn hộ thông thường. Điều này tạo thêm một lớp “đệm an toàn” cho nhà đầu tư dài hạn.
Hạ tầng – chất xúc tác cho mặt bằng giá thuê
Giá thuê không chỉ được quyết định bởi nhu cầu chuyên gia, mà còn chịu tác động mạnh mẽ từ tiến độ hạ tầng. Trong vòng 3 năm qua, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc liên vùng, cảng nước sâu, sân bay quốc tế và tuyến metro kết nối trung tâm đã và đang được triển khai.
Sự bứt phá này giúp rút ngắn thời gian di chuyển, gia tăng tính kết nối, đồng thời nâng tầm vị thế của khu CBD đô thị cảng từ một trung tâm công nghiệp – logistics thành một trung tâm tài chính – thương mại cấp vùng.
Yếu tố quan trọng để nhà đầu tư quyết định đầu tư và BĐS tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Nguồn Batdongsan.com.vn
Khi hạ tầng đi vào vận hành, giá trị tài sản và giá thuê căn hộ chuyên gia được dự báo sẽ còn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Đây chính là “bài toán nhân đôi lợi nhuận” cho nhà đầu tư: vừa hưởng dòng tiền thuê ổn định, vừa có biên lợi nhuận vốn khi giá trị bất động sản gia tăng.
So sánh khu vực: Lợi thế nổi bật của đô thị cảng Việt Nam
Nếu so sánh với các thị trường trong khu vực, giá thuê căn hộ chuyên gia tại đô thị cảng Việt Nam vẫn đang ở mức cạnh tranh. Tại Bangkok, căn hộ chuyên gia khu CBD có giá thuê trung bình 30 – 35 USD/m²/tháng; tại Singapore, con số này lên tới 50 – 60 USD/m²/tháng (Theo Savills Asia Pacific 2024)
Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng của thị trường Việt Nam còn rất lớn, đặc biệt khi tốc độ thu hút FDI và nhu cầu chuyên gia tiếp tục duy trì ở mức cao.
Cảng Cái Mép – Thị Vải sẽ sớm trở thành cảng cửa ngõ, cảng trung chuyển quốc tế TP.HCM mới theo quy hoạch đề ra
Không ít chuyên gia quốc tế đánh giá, nếu các dự án hạ tầng hiện tại được triển khai đúng tiến độ, giá thuê căn hộ chuyên gia tại các đô thị cảng Việt Nam hoàn toàn có thể tiệm cận mức 30 USD/m²/tháng trong vòng 3 – 5 năm tới.
Thị trường bất động sản đang dần bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ với nhiều tín hiệu khởi sắc. Trong bức tranh ấy, phân khúc căn hộ chuyên gia tại CBD đô thị cảng chiến lược không chỉ giữ vững phong độ, mà còn khẳng định vai trò “điểm sáng” khi liên tục thu hút dòng vốn đầu tư. Đây không chỉ là phân khúc “ngách” mà thực tế đã trở thành trụ cột an toàn cho dòng vốn đầu tư thông minh.
Với lực đẩy từ hạ tầng, nhu cầu bền vững từ chuyên gia quốc tế, cùng với biên lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, thị trường này được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò “điểm sáng” của bất động sản Việt Nam trong chu kỳ mới.
"Nguồn cung trong tương lai được vận hành bởi các đơn vị quản lý quốc tế. Việc các đơn vị quản lý quốc tế vận hành nguồn cung trong tương lai sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ và hiệu quả vận hành, cải thiện cơ sở vật chất và tiện ích, từ đó, tăng tính cạnh tranh trên thị trường", đại diện Avison Young nhấn mạnh.
Nhà đầu tư đang nhìn thấy ở đây không chỉ là lợi nhuận tức thời, mà là niềm tin vào một tương lai phát triển đô thị bền vững, nơi căn hộ chuyên gia trở thành chuẩn mực tất yếu của các trung tâm kinh tế cảng biển hiện đại.
