Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 1 Luật Đất đai sửa đổi 2026, trong đó dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp quý 4/2026, luật sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.
Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán ACBS cho biết dự thảo lần này tập trung vào việc điều chỉnh các quy định liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quản lý nhà nước về đất đai, nhằm phù hợp hơn với mô hình chính quyền địa phương mới.
Nguồn: ACBS.
Một điểm đáng chú ý là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đề xuất giảm từ 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh và huyện xuống còn 2 cấp là tỉnh và phường/xã, qua đó đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, tinh gọn quy trình và nâng cao hiệu lực quản lý đất đai.
Về thu hồi đất, dự thảo bổ sung thêm 4 trường hợp được thu hồi như thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% người sử dụng đất, tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT, hoặc làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý. ACBS cho rằng các thay đổi này có thể giúp đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng, từ đó cải thiện tiến độ triển khai dự án.
Dự thảo cũng đề xuất rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất. Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, thời gian thông báo giảm từ 90 ngày xuống 60 ngày; đối với đất phi nông nghiệp, giảm từ 180 ngày xuống 120 ngày. Thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng được rút từ 30 ngày xuống 20 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt. Đây được xem là thay đổi quan trọng đối với các dự án bất động sản còn vướng ở khâu đền bù, GPMB.
Một nội dung mới khác là người có đất bị thu hồi được quyền chuyển nhượng quyền nhận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất trước đó. Theo ACBS, quy định này có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng hơn trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Về giá đất, dự thảo quy định UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1/1 hằng năm và có thể điều chỉnh, bổ sung trong năm nếu cần thiết. ACBS đánh giá quy định này giúp đảm bảo quyền lợi của người dân do giá đất bồi thường được cập nhật sát hơn với thị trường. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, điều này cũng có thể làm tăng chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản.
Đối với các dự án BT, nhà đầu tư được hưởng thêm khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, tính đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành. Theo ACBS, thay đổi này có thể gia tăng quyền lợi cho chủ đầu tư dự án BT, qua đó thúc đẩy các dự án đầu tư công theo hình thức này.
Ngoài ra, dự thảo cũng mở rộng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy chứng nhận nhưng được giao từ 15/10/1993 đến 1/7/2024 . Quy định này được đánh giá là có thể bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân mua nhà bằng giấy viết tay trong giai đoạn trước ngày 1/7/2014 đến sau ngày 1/7/2024.
Với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, dự thảo bổ sung quy định nộp từ 30% đến 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. ACBS cho rằng quy định này giúp minh bạch hóa chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song cũng có thể khiến chi phí đất của doanh nghiệp tăng lên.
Nhìn chung, ACBS nhận định dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 chủ yếu nhằm tổng hợp, đồng bộ các nội dung sửa đổi, bổ sung đã được nêu trong các nghị định và nghị quyết tháo gỡ khó khăn khi triển khai Luật Đất đai 2024. Nếu được thông qua, các thay đổi này có thể hỗ trợ đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, minh bạch hóa chi phí đất và cải thiện tiến độ triển khai dự án.
Theo ACBS, nhóm doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính tốt, tham gia các dự án BT hoặc sở hữu dự án chưa hoàn tất đền bù có thể hưởng lợi, trong đó có Vinhomes (VHM), Nhà Khang Điền (KDH) và Văn phú Invest (VPI). Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, không đủ khả năng triển khai dự án có thể chịu áp lực lớn hơn khi chi phí đất gia tăng.
